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大型公司如何选择写字楼?

信息来源 :  找楼网      发布时间 : 2014-10-22 14:07

首先,对于大型的企业来说,选择购置还是租赁写字楼大型公司必须要考虑清楚

这与企业发展战略息息相关。如果大型企业决定长期进驻该市场,并希望将写字楼发展成为其总部或区域总部,在公司成本费用允许的情况下,购置写字楼成为大型公司不错的选择。大型公司也可以依据不同部门的工作性质要求,在不同的地段租赁写字楼。依据公司员工人数来考虑,如果总数不超过100人,选择租赁可能成本会少些,短期也不会有资金压力;当公司人员数量众多,购置写字楼反而更为划算;关键看租金与售价的综合衡量。大公司在进入新的区域拓展业务,可以先租赁后购置写字楼;尤其跨国公司,进入中国市场的初期,租赁办公是最经济和适宜的。

作为跨国公司房地产一个核心考虑,对房地产的决定不是简单的花费,将最大限度节约成本和支持公司业务的发展综合考虑。很多跨国公司可能在一定阶段不会考虑购置物业,而是选择租赁物业,因为他们觉得这种职能支持公司的发展战略。在市场上有这样整体的趋势:大部分跨国公司会主要考虑租赁物业,相反大型国内公司倾向于拥有自己的物业。但随着今后市场的成熟,大型国内公司会有一些企业将他们拥有的物业处置掉,或卖掉。因为他们认为如果房地产不是他们主营业务和核心竞争力,会考虑把资金拿过来运用支持整个公司主营业务的发展。如果公司有能力实施多元化,房地产是不错的投资渠道,例如摩根士丹利有设置专门的企业地产部门和房地产投资基金。

其次,写字楼的选址问题。

一方面要考虑到地理因素,是选择在上海购置或租赁写字楼,还是在长三角二三线城市,需要配合公司的战略布局和业务范围。二三线城市的成本优势明显,而且随着长三角区域互动性增强和交通的完善,未来增值潜力巨大,城际之间的外溢性开发投资已经成为一种趋势。

另一方面,写字楼品质因素,涉及楼宇形象、自身配套和软硬件设施品质三方面。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台,物业外观和企业文化观、价值观是否吻合是企业选址考虑的重要因素。写字楼配套上有无商务中心、银行、餐厅、会议室等设施,能否满足员工的日常工作所需是企业选址的另一因素。软硬件设施方面涉及内部交通是否便利通畅,通讯、智能化的程度等因素以及传统物业管理及其增值服务的提供也是企业选址的考虑因素,项目有没有很好的物业管理公司来提供相关的服务。这些都是风险规避的问题,因为不仅是直接成本花费,也考虑到实际企业在运营过程当中运营成本的问题。作为企业来讲需要全面衡量要素降低风险。

不同类型的公司选址则各不相同。以上海市场为例,作为金融服务业为主的公司,选择小陆家嘴办公区是体现公司形象和品牌的标志;电子、it、工业物流型的公司,可以选择张江工业园办公或陆家嘴金融贸易区的写字楼;咨询、传媒、广告、服装、快速消费品等公司可以选择在南京西路、人民广场和淮海中路办公;汽车、机械、纺织等公司可以选择在嘉定区办公。

再次,写字楼物业评估。

大型的公司会一般从区位和写字楼自身条件两方评估物业,需要考虑该物业是否符合企业的实际业务需求。依据自己的评估管理标准,衡量到底需要多大的面积,需要什么样的使用花费,来有效的支持业务的发展。从区域来说,选择商务气氛浓厚和产业聚集强的区域,有利于企业的发展与壮大,为企业创造更多更大的商机。此外区域内交通的通达性也非常重要,交通将直接影响到员工的交通成本和企业的效率。

最后,是否需要总部经济。

目前国内的一线城市,不仅在城市郊区出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品;而且在用地紧张的城市中心区繁华地段,也开始出现小规模的独栋式企业总部组团。跨国公司百事、葛兰素史克等地区总部落户上海市中心的都市总部大楼;英特尔、3m、本田和思科等跨国公司地区总部分别落户上海紫竹科技园区和漕河泾开发区。总部经济成为跨国企业的一种时尚和趋势。

目前对独立性的企业总部写字楼有强烈需求的主要三类客户:一是大型国有和跨国企业,以占据最显要的区位和外在形象作为第一诉求。二是外地进驻一线城市的民营企业,受一线城市总部资源的辐射而设立总部型机构。三是各行业的龙头企业,企业发展已比较成熟和业务稳定,但亟需行业品牌的提升;如钱江新城)建造了八家民企总部大楼。

总而言之,每家大型的公司的发展战略和业务布局不同,所以公司可以参考一定的财务预算约束,根据自己的业务类型选择适合的产业集聚区或商圈,综合评价写字楼经济指标,从写字楼的可达性和便捷性方面挖掘适合自己的区域,选择租赁还是购置写字楼物业。长三角作为中国经济的重要引擎,不仅一线城市存在各级梯度的写字楼,而且随着二三线城市的发展,不断产生大型企业拓展业务的空间和写字楼需求。

 
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