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楼市调控新案:放开土地领域减少行政干预

信息来源 :  找楼网      发布时间 : 2014-10-28 10:59
    一直以来,我们认为,房地产领域的市场化程度是比较高的,从源头一级市场(土地市场)的“招拍挂”,到二级开发和交易市场,再到三级市场(所谓的“二手房市场”),整个行业各个链条完全实现了市场化。但是,房地产领域的问题是最严重的,甚至比源头没有实现市场化(即利率市场化)的领域还严重。根据中央巡视组反馈情况和各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本与房地产有关。

    看来,并不是一股脑地将被管制的领域放开,就能解决问题,更重要的问题是规范政府行为。由于长期封建历史传统形成了“命令-服从”式的统治管理模式,市场体系建立无从谈起,民众市场化的自主行为、遵循法制的意识环境没有形成,再加上“无法无天”的文革打碎了法律体制。因此,改革开放之初,突破计划管制的条条框框,选择了政府主导的发展模式。

    市场化改革必然是对计 划经济时期法律体系的突破,或者说是“违法”。在当时,没有人认为这种“违法”是不合理的。因为,原有的计划经济时期的法律体系本身有问题,而且“违法”释放出的市场效力是非常可观的,经济效率改善、经济增速提高、老百姓生活面貌改观。

    在后发优势情况下,不管是参与国际市场竞争和分工合作,还是对内的市场化改革,我们只能靠最大限度地发挥自己低成本优势。在GDP锦标赛模式下,各地方政府在招商引资中无原则地压低成本,特别是占大头的土地成本。房地产市场化改革以后,特别是2004年“8·31大限”之后,土地“招拍挂”市场化开启。地方政府一方面竞相降低工业地价来招商引资,另一方面以市场化出让土地的收入(土地出让金)来为工业园区基础设施、城市基础设施筹集资金。

    因此,2004年以后房地产市场的源头——土地市场也已经建立起来。按道理来说,房地产整个产业链的市场化已经打通了,但是,土地是作为地方政府融资工具的角色而进入市场的,土地供应不取决于市场本身的需求,而是取决于地方政府融资的需求。所以,我们看到,2006年后,工业用地出让的占比基本在50%以上,而工业用地价格仅相当于住宅用地的1/10,这明显与市场用地需求结构(住宅用地需求更大)不符。

    工业用地低价出让,同时以高地价住宅为工业基础设施融资,极大地降低了工业化的成本,使得工业项目的利润前景非常可观,产业上下游的投资都火了起来。再加上,高地价刺激住宅需求长期旺盛,相关行业也全部被带动起来。因此,对短期内投产工业项目、做大工业产值、做大固定资产投资,从而提升政绩来说,此种土地政策是非常有效的,但这造成了用地结构畸形,工业用地低效扩张,住宅用地供应不足。

    更为重要的是,这种服务于招商引资和GDP增长的土地政策,意味着让地方政府直接插手具体的项目,插手具体用地安排。尽管,政府介入提高了招商的效率,但短期内经济效率、税收效率、就业效率很高逐步使得地方政府的手伸得特别长,甚至变得无所不能,这也就必然会产生取代市场、盲目建设,甚至贪腐的问题。

    在市场化红利还未消失,要素价格(土地、人口和资金)比较低的情况下,政府介入的负效应并未暴露,因为市场红利释放掩盖了政府主导的弊端。但在市场体系已经形成,市场化的法律体系已经健全,政府直接插手具体项目,除了做大GDP外,效率越来越低,并不断制造不公平。过去广为称道的高效率、特事特办、绿色通道,已逐步成为绕开法律的借口,而一旦法律无法约束地方政府的行为,效率低下、贪腐问题就难以控制。即便是地方打着各种旗号的改革创新,不仅无法从根本上避免上述问题,反而使得问题出现得更加隐蔽,更加难以监督。

    正是因为源头上的土地领域不仅没有实现市场化,政府介入愈演愈烈,楼市调控再陷入“屡调屡涨”、“屡调屡败”的死循环。政府脱离楼市市场供求规律,决策多从政绩和自身利益的出发,下游的楼市调控怎么能够实现目标呢?因此,要打破这种循环,关键是要将政府权力关进法律的“笼子”,最大限度地减少政府对市场的干预。

    十八届四中全会首次将“全面推进依法治国”作为中央全会的主题,也是十八届三中全会提出的“两个坚持”的落实与衔接。概括起来,“法治中国”是坚持政府依法行政与坚持法律约束政府的结合,是我国迈向现代市场经济制度、重塑现代化国家治理能力的必经之路。具体到楼市,当政府无效的、工具化的干预彻底消除后,楼市的问题也就迎刃而解了。

 

 
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