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无冕之王 以首建金融中心诠释写字楼择选关键

信息来源 :  找楼网      发布时间 : 2014-10-27 16:36

    下面,将以首建金融中心为例,为读者讲解写字楼的投资者必须要关注的三要素。

    首先,区位与交通

    不管是投资还是自用,写字楼所处地段一定要好,最好是城市中心的黄金区域。因为写字楼的最终使用者是公司,他们需要与其他企业保持业务的往来,需要商业气氛浓烈,需要毗交通通达。再者,从投资角度着眼,一个城市只有一个市中心,这种唯一性使城市区域的拓展会使中心区域更加增值。

    以首建金融中心为例,我们来看看它在这方面拥有着怎样的优势。

    2014年,北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》(京政办发[2014]43号)。规定北京城市功能拓展区,东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

    而北京的商务核心区集中与东西两个区域,即CBD与金融街。五环新建写字楼项目多集中在望京、石景山等区域,核心区写字楼本来就较为稀缺。而连续几年领涨北京写字楼的金融街核心圈更是连续6个季度无新项目入市。

    这样,地处西直门核心区西直门外大街的首建金融中心,就占尽了地理优势。它紧邻北京天文馆与古脊椎动物馆,与金融街核心区仅5分钟车程,三里河国家政务区仅步行十分钟路程。首建金融中心距离国家政务机关仅一步之遥,将成为连接金融街核心区、三里河政务区、中关村科技园三区的新坐标。

    这种左右逢源的核心优势,还坐拥无与伦比的便捷交通,区域内4号线、13号线、2号线、9号线、6号线交汇通达,"五轨、多路"的现代化大型交通枢纽,交通利好堪称绝好。

 

    第二,投资回报率

    一个写字楼投资的关键,还是投资回报率上。比较投资方案的唯一依据,就是投资回报率。从首建金融中心位置不难看出,它所处的西城区是北京核心区,也是北京经济活动最集中的地区,也是整个北京市经济发展的最重要增长极。大量的企业机构在核心区集聚,必然对办公物业产生巨大需求。而严控核心区域写字楼建设,将加剧原本紧张的写字楼租赁市场,租金水平将大幅上涨,空置率将持续走低,物业持有方将获得高额的租金收益。

    截止2014年上半年,金融街市场已经连续6个季度无新项目入市,市场空置率低于0.5%,甲级写字楼租金价格最贵达到40元/平米.天。紧缺的市场情况下,金融业的需求却日益旺盛,市场远远无法满足企业的需求。根据现有的情况,金融街核心区的地段楼面价突破了9.5万元/㎡,就这一点来讲,金融街地段无可厚非成为北京的"地段"之王。但此地块的成交,无疑将带动金融街区域现有写字楼市场租金15-25元/平米o天的基础上进一步提升。如此高租金的承租压力,金融企业机构外溢的趋势将陡然加速。

    首建金融中心项目参照区域租金,采用租金反推,同时保证投资人收益的前提下,最终写字楼定价约为7.2万/㎡。

    以200平米办公空间为例,计算投资静态回报率如下,

    总购房款:200*72000=1440万

    保守租金价格:14元/㎡o天

    年租金收入:200*14*365=102.2万

    年投资回报率:102.2÷1440=7.09%

    通过计算可知,首建金融中心的静态投资回报率竟然高达7%(不考虑不动产评估总价升值因素)以上,若考虑租金的年度递增,动态年投资回报率高达8%以上。无论静态和动态投资回报率均高于北京同类写字楼项目,可谓投资机会前景绝佳、利润回报巨大。

    第三,品质与服务

    商业物业的成功很大程度上取决于项目自身的品质和后期的管理水平。品质决定档次,而专业管理办公楼的物业公司,能给楼盘一个良好的内部环境,对大厦的设备设施有较好的维护,保证长期使用,对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效,从这一点上看,苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。

    首建金融中心入口面朝西直门外大街,以"人性化和商务化"为设计理念,大堂挑高9米,大堂花岗岩及实木装饰板墙面,楼体采用框架结构,通廊式布局,框剪式结构,自由灵活安排空间组合。地上三层至六层为写字楼标准层,单层面积为2900平米,标准层3.7米层高,适中进深,8.4米大跨度柱距,保证建筑采光与空气流通。公共空间精装公共过渡,流通空间阔绰大方。地下一层至地上二层为商业使用层,单层面积约2000平米。主要分布于西外大街与天文馆规划路侧。沿袭现代商务简约之风,塑造高水准企业集结平台,尽显时代商务风范。

    楼体采用双核心筒设计,垂直交通体系,六部高速三菱品牌电梯,世界脚步,分秒同步。独创动态信息化电梯轿厢设计,增设显示屏,动态信息化服务无处不在。以高速光纤迅速接驳全球资讯,全力满足网上电话洽谈、业务文件传输、异地网络视频会议等现代化商务需求。楼宇内全网络覆盖,构建共融统一通讯平台。量身定制VIP一站式通讯服务,完全实现楼宇数字化生活。名品中央空调系统,与新风系统相结合,设计有加湿、防噪音功能。

    首建金融中心,对望北京动物园、毗邻西三环紫竹院公园。78公顷动物园大面积绿化,让生态办公植入商务视野。

    此外,在物业保障方面。

    首建金融中心聘请高力国际物业管理团队,全程掌握整体物业管理运作过程,"度身订制"的物业管理模式,不仅提供传统的资产,设备管理,更为专业领域提供最佳解决方案,这无疑让项目的档次大幅提升。

    据悉,首建金融中心已于2014年6月29日封顶,现阶段正处于外立面外装阶段,将于2015年年中交付使用。看来,这座符合写字楼抢购标准的建筑,在占尽、天时、地利的条件下,是否能成为首都写字楼标杆,似乎已经不是问题。

 

 
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