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京甲级写字楼空置率全国最低 明年将迎供给高峰

信息来源 :  找楼网      发布时间 : 2014-10-24 16:15
2015年至2018年北京将迎来新一轮供给高峰,在高峰来临前全市租金水平仍将在现有高位运行。据多家机构监测数据表明,全市空置率水平预计 维持在3.5%左右,仍系全国最低水平。由于新项目入市,第三季度北京甲级写字楼可租赁存量增至950万平方米。第四季度,过去四年持续供应不足的状况将 有所缓解,六个项目预计将于第四季度交付使用。

核心商圈甲级写字楼供需关系缓解 整体空置率稳定

望京SOHO塔3于2014年第三季度入市,系自2012以来望京地区首个新增甲级,为市场带来12.3万平方米可租赁面积;位于西城区的合生 财富广场与海淀区中关村互联网金融中心投入使用,为甲级写字楼市场提供约85,000平方米的新增面积;中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广 场PICC人寿保险大厦两个项目入市,为北京甲级写字楼市场带来89,700平方米的新增供应;望京、将台路和奥林匹克公园附近等新兴市场的新增写字楼入 市。由于新项目入市,北京甲级写字楼可租赁存量增至950万平方米,核心商圈甲级写字楼市场紧张的供需关系将随之而得到缓解。

尽管体量较大的新项目入市,但据第一太平戴维斯研究数据显示,全市整体空置率仍稳定在3.5%,继续为全国最低水平。大部分项目已取得良好的预 租率,大约在20%-50%之间。由于新项目良好的预租率及持续增长的需求,本季度全市净吸纳量从上季度的8.7万平方米攀升至12.3万平方米,达到过 去十个季度以来的最高值,系2013年全年吸纳量的两倍。

六个预计将于第四季度交付使用的新项目,全部新增供给均位于CBD、金融街和燕莎等传统商务区以及望京等热门新兴商务区,将为市场新增33.5万平方米可租赁供给,高于2010年至2013年间的年均供给量近50%,将进一步缓解北京写字楼市场供需关系。

甲级写字楼租金上涨毛收益率下降 2015年将迎供应高峰

据第一太平戴维斯研究数据显示,甲级写字楼租金连续两个季度增长,环比上涨0.9%,至每平方米每月人民币316.8元,同比增长1.0%。基 于稳定的需求和有限的供给,各商务区租金均实现0.3%至1.9%不等的增长,西单和三里屯仍然领涨区域租金。金融街区域为表现最佳的区域:租金维持全市 最高值,达到每平方米每月人民币512.4元,同时空置率仅为1.2%;这亦从本季度华嘉胡同的高价成交得到印证;CBD租金环比上升1.4%,至每平方 米每月人民币363.7元;望京区域需求增长,成交活跃,拉动租金环比上升1.9%,至每平方米每月人民币228.8元。

尽管甲级写字楼租金预计将进一步增长,但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。因此,第 四季度甲级写字楼毛收益率预计将小幅下降。全市租金水平将在现有高位运行直至2015年-2018年新一轮供给高峰到来为止。届时,年均供给量将激增至 84.3万,受此影响,业主将提供租金折扣以应对激烈的市场竞争,市场整体租金将有望被拉低,空置率上升。

鉴于市场优质可售项目较少,加之境内外投资者带来的稳定需求,第三季度北京甲级写字楼资本值大致稳定在每平方米人民币64,100元,同比上涨 4.3%。同时,甲级写字楼租金本季度环比增长0.9%。因此,截止第三季度末,甲级写字楼毛收益率环比下降0.03个百分点,至5.93%。

金融、IT及高科技、专业服务企业为三季度甲级写字楼主要租户

金融、IT及高科技、专业服务企业为三季度甲级写字楼需求的主导力量,其需求占据总成交量的70%,金融、IT及科技类公司表现最为活跃。与此同时,内资企业、特别是私有企业,继续主导市场,其需求占成交总量的80%,外资企业租赁需求疲软。

三季度,整售市场成交量有所回升,共三宗重大整售交易成交,总成交额达到人民币59亿元。至此,前三季度总成交额达到人民币120亿元,不及2013年全年成交额的一半。一手写字楼散售成交额大幅下滑,仅为人民币43亿元,环比下降61.9%。

值得关注的是,三季度有三大整售的写字楼项目,总成交额达到人民币59.3亿元。湖南卫视以总价人民币16亿元从保利地产购得位于望京区域的保 利国际广场3座;58同城以总价人民币10.33亿元从北京电子城手中购得电子城IT产业园两栋写字楼;中国再保险集团以人民币33亿元从金融街控股收购 金融街广安中心C地块写字楼。其他若干项目目前正处于磋商阶段,但由于业主较高的价格预期令交易进展缓慢。因此,预计2014年第四季度整售市场仍将较为 平静。

 
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